コンサルティング

• 良い立地、奇抜でなく当たり前がむずかしい建築とリフォーム
• 既存入居者様・近隣居住者様と心通じる維持管理をされた物件

築浅だけではなく良好な管理状態の物件に問題なく、問題を起こさない良心的なお客様が集まり、永くお住まい頂けると考えます。

• 既存土地建物の売買取引は、現況売りで値段査定を実施します。
• リサイクル法の制定後は建物解体・植栽の伐採伐根・残置物処理代金～、土地測量・各種登記など売却に必要な費用は全て高騰の一途。先出し支払・手付金受取後支払・残金決済時支払に関わらず、基本的には売主様ご負担で売買代金から差し引いて考えます。
• 土壌汚染・地中埋設物や、魂抜き／息抜き／ご祈祷・埋戻しが済んでいない生きている井戸、空中も含めた隣地との越境物確認・書面取り交わし等。
• 土地測量・建物登記、通常の電気・ガス・水道・下水等のインフラの他に確認するべき事項も精査致します。

土地を見ることのできる経験豊富な不動産取引のプロがお話しを伺いながら調査・確認する事により売主様（所有者様）を守り、安全・安心な売却取引を目指します。

※一般の方がせっかく割安に購入できたと思った競売土地建物物件などでも、近隣トラブルや様々な問題から「思っていたのと違う・・・二束三文どころか、大赤字・・・やめれば良かった・・・」という事は多々あります。

土地の所有者（地主）が居て、地主に借りている土地の上に「借地権付建物」を所有している借地人が建物所有している借地権付建物の売買・賃貸・建替・建築リフォームや用途変更には、禁止されている約款・約定や、地主の承諾を要するだけでなく、地主への利益分配等の概念から「承諾料支払」が発生することが多々あります。
また、土地賃貸借契約内容にはさまざまな理由が伴うことも、教科書的な理由は通用しないことも多く存在します。

• ハウスメーカー等の営業トーク、営業コンサルティング等のポジショントークや所有権売買仲介しか取り扱わない不動産会社の営業マンの話、売られている本やネットに書かれている「裁判をすれば、地主に代わって裁判所の許可が貰える」といったことから引用したものはそのとおりにうまく行くのでしょうか？
• 地主と借地人の仲介管理をしている訳ではなく「建築させる」、「借地権付建物売買をさせる」といった事を目的として達成したいというだけでは実態と異なることも多く、経験がないと最も理解がむずかしい事とも思われます。

※例えば不動産取引でのケースとして依頼者から委任された法律家である弁護士がトラブルを裁判で勝訴する為に尽力する →その後、そのケンカした不動産に市場性（売買・賃貸できるか？）はあるのか？【裁判に勝って、ケンカに負けた・・・】とならないように不動産仲介管理のプロは考えてアドバイス致します。

• 土地・建物も、所有・管理の仕方によって資産価値が大きく変わってしまいます。
• 自分は変わらなくても、周りの所有者は結婚・離婚・生前贈与・相続・売却等で変わっていくので従来の人間関係は当たり前には継続されません。
• 各人様の性格・人間性は一様ではありませんが、残念なことに互いの権利関係になると目や耳を疑うほどに非常識と思えるような事が起こったり、「世の中は何て変な人ばかりだ・・・」と思うほどに常識・非常識の壁にぶつかり、ご売却が暗礁に乗り上げてしまうことが多々あります。

どんなケースにせよ、新たな購入者様に【瑕疵（キズ）が無く、安心して引渡しができない物件】は【普通でない＝市場流通性は損なわれている（安くなる、又は売れない）】と考えます。

• 以下、登記や測量は権利を守り、書面取り交わしも取引に応じて必要なものです。
  
  互いに快く取り交わせる日頃からの人間関係構築が賃貸借にはない煩わしさでもあり、不動産所有者様には重要と考えます。
  
  ＊土地境界からの越境物解消、枝や雨樋・軒先の空中越境に関する念書取り交わし、井戸・地中埋設物・これまでの使用経歴等のご説明及び精査を必要に応じて行います。
  （法律・条例はより厳格な方向へ変化していて必要に応じた対応を求められます）
  
  第三者対抗要件ともなる土地家屋調査士が作成した確定測量図（近年のもの）が法務局にあり、地境標・杭入れ確認済、近隣所有者様との立会済、土地・建物登記等（相続登記を含む）が整っていることが重要です。そして、願わくばそれらを友好的に継続していくことが重要です。
  

• 普通であること＝土地・建物／近隣所有者様及び共同所有者間（売買）、貸主様及び借主様の賃貸借関係（賃貸借）に於いて、取引関係者全員に最も大切でありがたいことと考えます。